Unternehmenspräsident Paul DeCain gibt einen Überblick über die Strategien des Projektentwicklers Aventon Companies und betont die gute Beziehung mit BVT [Anm. d. Red.: Das Interview wurde am 26. Juli 2024 geführt].
Herr DeCain, sehen Sie eine Stabilisierung der Baukosten im aktuellen Markt? Welche Faktoren beeinflussen diese Trends, und wie passt sich Aventon an?
Ja, die Baukosten haben sich stabilisiert, mit leichten Rückgängen, vor allem aufgrund eines Rückgangs bei Mehrfamilien- und Wohnungsbauprojekten in den USA. Subunternehmer und Materiallieferanten, wichtige Kostentreiber, haben weniger Aufträge und passen sich an, indem sie Margen senken und Kosten reduzieren. Diese Stabilisierung ist entscheidend, da sie Projekte wieder finanziell tragfähig macht. Dadurch können wir sicher kalkulieren, Transaktionen abschließen und Bauvorhaben umsetzen. Bei steigenden Kosten wäre es schwieriger geworden, notwendige Renditen zu erzielen.
Wie beeinflussen die Grundstückskosten Ihre Entwicklungsstrategien? Gibt es Regionen mit günstigeren Bedingungen für den Grunderwerb?
In den letzten zwei Jahren haben die Grundstückskosten stark geschwankt, insbesondere in Märkten mit hohem Wettbewerb und steigenden Preisen. Käufer zahlten oft überhöhte Preise, was die Markterwartungen in die Höhe trieb. Da jetzt weniger Käufer aktiv sind, darunter auch wir, sind diese überhöhten Preise größtenteils verschwunden und der Markt hat sich korrigiert. Die Grundstückspreise sind auf ein vernünftiges Niveau zurück-gekehrt – etwa 25.000 US-Dollar pro Einheit für ein Mehrfamiliengrundstück. Wir streben an, strategisch zu niedrigeren Preisen zu erwerben. Regional sehen wir eine Rückkehr zu stabileren Grundstückskosten.
Gibt es weiterhin eine starke Nachfrage nach Wohnimmobilien im Class-A-Segment?
Ja, trotz des gestiegenen Angebots durch neue Entwicklungen in den letzten Jahren bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien im Class-A-Segment ungebrochen. Mieter haben heute mehr Auswahl als je zuvor, doch das Interesse an Luxuswohnungen wächst weiter, besonders durch die Zunahme von Homeoffice, die den Menschen mehr Flexibilität bei der Wahl ihres Wohnortes bietet. Apartments bieten einen komfortablen, schlüsselfertigen Lebensstil, der Flexibilität und Bequemlichkeit ohne die langfristigen Verpflichtungen des Eigenheimkaufs bietet. Dieser Trend hält an, und das Interesse an Immobilien mit Premium-Ausstattung und -Annehmlichkeiten nimmt weiter zu.
Wie positioniert sich Aventon, um der Nachfrage nach Class-A-Wohnungen gerecht zu werden, und welche Trends beobachten Sie bei den Mieterpräferenzen?
Wir erfüllen die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Wohnräumen, indem wir luxuriöse, durchdacht gestaltete Apartments in unseren Märkten schaffen. Wir schließen gezielt Geschäfte ab, die unserer Mission entsprechen, außergewöhnliche Wohnungen mit herausragenden Merkmalen und erstklassigem Service anzubieten. Mieter bevorzugen moderne Annehmlichkeiten wie Arbeitsbereiche für das Homeoffice, private Büros und Gemeinschaftsflächen im „WeWork“-Stil. Hochgeschwindigkeits-WLAN und haustierfreundliche Einrichtungen wie Spas und Parks sind ebenso wichtig. Auch traditionelle Annehmlichkeiten wie große Fitnesscenter und Pools im Resort-Stil sowie luxuriöse Ausstattungen und moderne Einrichtungen in den Wohnungen werden stark nachgefragt.
Wie läuft die Vermietung in Ihren Projekten, insbesondere in „Aventon at Huntington Station“? Gibt es Spielraum für Mieterhöhungen?
„Huntington Station“ sticht in unserem Portfolio hervor: 75 Prozent der Einheiten wurden innerhalb von vier Monaten nach Eröffnung vermietet. Dieses schnelle Tempo zeigt die starke Nachfrage nach unseren Wohnungen. Wir haben bereits mehrere Mieterhöhungen umgesetzt und planen eine weitere um 100 US-Dollar für Ein- und Zweizimmerwohnungen, was die robuste Nachfrage und das Vertrauen in den Markt widerspiegelt. Wir erwarten eine nahezu vollständige Vermietung bis Oktober oder November, was für ein Projekt dieser Größe außergewöhnlich ist. Der Erfolg von „Huntington Station“ ist auf die erstklassige Lage und das begrenzte Angebot zurückzuführen, während andere Projekte in überbauten Märkten langsamer vermietet werden.
Wie schwierig ist es, Finanzierungen für neue Projekte zu sichern? Welche Konditionen sehen Sie, und wie geht Aventon mit diesen Herausforderungen um?
Die Sicherung von Finanzierungen ist derzeit herausfordernd, da viele Kreditgeber sich zurückgezogen haben. Dies führt dazu, dass weniger neue Projekte gestartet werden, was unseren bestehenden Vorhaben zugutekommt, aber auch den Finanzierungsprozess für neue Projekte erschwert. Wir reagieren darauf, indem wir aktiv neue Beziehungen zu Kreditgebern aufbauen. Obwohl wir bereits eine solide Basis haben, erweitern wir unser Netzwerk um Partner, die aktuell im Markt aktiv sind. So diversifizieren wir unsere Finanzierungsmöglichkeiten und sind bereit, zukünftige Chancen zu nutzen, wenn sich der Markt stabilisiert.
Wie bereitet sich Aventon auf mögliche Veränderungen im Zinsumfeld vor?
Es gibt zwei wichtige Zinssätze: kurzfristige wie SOFR, die direkt von der Fed beeinflusst werden, und langfristige wie die zehnjährige Staatsanleihe, die von breiteren Marktdynamiken abhängt. Aktuelle Inflationsindikatoren, insbesondere der PCE-Index, zeigen positive Trends in Richtung des 2-Prozent-Ziels der Fed. Sollte dies anhalten, könnte die Fed die Zinsen, möglicherweise noch dieses Jahr, senken und unsere Kreditkosten um etwa 50 Basispunkte verringern. Der Zinssatz der zehnjährigen Staatsanleihe ist für uns entscheidender, da er Immobilienbewertungen und Finanzierungen beeinflusst. Ein möglicher Rückgang unter 4 Prozent könnte unsere Finanzierungs-möglichkeiten deutlich verbessern. Wir sind bereit, diese Chancen zu nutzen.
Was sind die attraktivsten Investitionsstandorte mit den besten risikoadjustierten Renditen? Wie entscheiden Sie, wo Sie Entwicklungs-bemühungen fokussieren?
Aventon setzt auf Märkte, die Stabilität und starkes Wachstum kombinieren. Unser Fokus reicht von der Mid-Atlantic-Region bis nach Florida und umfasst verschiedene Märkte. Wir bevorzugen stabile Standorte wie „Huntington Station“, das konstant gute Ergebnisse liefert, und Wachstumsregionen im Südosten. Besonders attraktiv ist Orlando, Florida, wo das Wachstum das Angebot übertrifft und wir im letzten Jahr großen Erfolg hatten. Auch Atlanta, insbesondere die Vororte, sowie Tampa und Charleston sind vielversprechend. Trotz Herausforderungen in manchen Märkten konzentrieren wir uns auf Regionen, in denen Stabilität und Wachstum im Einklang stehen.
Aventon und BVT haben erfolgreich zusammengearbeitet. Was trägt zum Erfolg dieser Partnerschaft bei?
Unsere Partnerschaft mit BVT basiert auf starken persönlichen Beziehungen und gemeinsamen Werten. Wir haben eine sehr gute Beziehung zu den Führungskräften von BVT. Vertrauen, offene Kommunikation und gegenseitiger Respekt sind entscheidend. Unsere Zusammenarbeit ist durch exzellente Kommunikation und Transparenz geprägt. Unsere starke Partnerschaft wird weiterwachsen.
Informationen zum Interview-Partner: Paul DeCain ist Präsident der Aventon Companies und Experte für Investitionsstrategie, Unternehmensfinanzen und Akquisitionen. Dank seiner umfassenden Erfahrung aus leitenden Positionen bei Bainbridge, Eastdil Secured und Arthur Andersen sowie einem MBA von Dartmouth prägt er die strategische Ausrichtung von Aventon entscheidend mit.