Martin Stoß, Leiter des Fachbereichs Immobilien USA bei BVT, beleuchtet den Zustand des US-Immobilienmarktes und die Entwicklungen bei Mietwohnungen.
Herr Stoß, der US-Immobilienmarkt steht unter Druck. Wie wirkt sich das auf Ihre US-Investments aus?
Obwohl viele derzeit von einer Immobilienkrise in den USA sprechen, sehen wir eine differenzierte Entwicklung. Besonders im Bereich der Büromärkte gibt es durch den anhaltenden Homeoffice-Trend Schwierigkeiten, während der Markt für hochwertige Wohnimmobilien relativ robust bleibt. Unsere Investitionen in diesen Bereich profitieren von einer stabilen Nachfrage, da der Wohnraumbedarf in städtischen Gebieten nach wie vor hoch ist. Die gestiegenen Baukosten und die Zinswende konnten wir durch unsere konservativen Annahmen bei der Projektentwicklung gut abfedern. Anders als im Bürosektor, wo signifikante Wertverluste auftreten, sehen wir im Wohnimmobilienbereich weiterhin attraktive Chancen.
Wie unterscheidet sich die aktuelle Situation von der Finanzkrise 2008?
Der große Unterschied liegt in den Ursachen und der Marktstruktur. Die Finanzkrise 2008 wurde durch eine übermäßige Verschuldung und spekulative Investitionen im Subprime-Segment ausgelöst. Als die Zinsen stiegen, konnten viele Haushalte ihre Hypotheken nicht mehr bedienen, was zu massiven Zwangsversteigerungen und einem dramatischen Preisverfall führte. Heute sehen wir eher eine Marktkorrektur, ausgelöst durch die Zinswende und makroökonomische Faktoren, aber keine flächendeckende Krise. Der Wohnimmobilienmarkt hat sich seit der Subprime-Krise strukturell verändert: Wir verzeichnen jetzt eine stärkere Nachfrage nach Mietwohnungen in den USA, die weitestgehend von stabilen, einkommensstarken Haushalten getragen wird.
Hierzulande hat die Immobilienbranche schwere Zeiten hinter sich. Wie ist die Lage in den Vereinigten Staaten, insbesondere mit Blick auf neue Projektfinanzierungen?
In den USA ist im Zuge der Leitzinserhöhungen durch die FED seit Mai 2022 der maximale Fremdfinanzierungsgrad bei wohnwirtschaftlichen Projektentwicklungen von ehemals 60 Prozent auf derzeit maximal 55 Prozent zurückgegangen. Projektfinanzierungen sind nach wie vor zu Marktkonditionen für unsere Projekte verfügbar. Grundsätzlich kann jedoch gesagt werden, dass die finanzierenden Banken generell bei der Kreditvergabe zurückhaltender agieren.
Die (erste) Zinssenkung der Fed ist erfolgt. Welcher Impuls wird davonausgehen?
Selbstverständlich freut uns die unserer Meinung nach überfällige Entscheidung der Fed, den Leitzins analog der EZB zu senken. Diese Leitzinsentwicklung wird aber wohl geringeren Einfluss auf die mittel- bis langfristigen Finanzierungszinsen haben, da sich die Zinsentwicklung maßgeblich am Zinsniveau der US-Staatsanleihen orientiert und hier wurden die zu erwartenden Leitzinssenkungen bereits eingepreist. Aktuell notieren die 10-jährigen US-Staatsanleihen bereits bei rd. 3,7 Prozent im Vergleich zum Höchststand von rd. 4,7 Prozent Ende April 2024. Dennoch dürfte eine bessere Planbarkeit des Zinspfades die Unsicherheit im Finanzierungsumfeld reduzieren. Für den Immobilienmarkt ist dieser Zinsentscheid ein wichtiges psychologisches Signal in Richtung Aufbruch. Die Bodenbildung bei den Preisen auf dem Multifamily Apartmentmarkt ist erreicht oder dürfte bald erreicht sein. Wohnimmobilien rücken damit wieder stärker in den Fokus von Investoren, denn der Zeitpunkt für den Einstieg ist jetzt mitunter sehr günstig. Das belegte bereits die 10 Milliarden US-Dollar Investition von Blackstone in AIR Communities, dem Betreiber hochwertiger Apartmentanlagen mit einem Portfolio von 76 Mietwohnanlagen in Küstenstädten wie Miami und Boston im April dieses Jahres. Auch die BVT konnte aktuell sowohl auf Ankaufs- als auch auf der Verkaufsseite größere Abschlüsse umsetzen. Insgesamt erwarten wir von dem Schritt der Fed eine weitere Belebung am Transaktionsmarkt.
Die Präsidentschaftswahlen in den USA stehen bevor. Was könnte ein erneuter Wahlsieg von Donald Trump bedeuten?
Ein erneuter Wahlsieg von Donald Trump würde wahrscheinlich eine America-first-Politik fortsetzen, was auch Auswirkungen auf die Wirtschaft haben könnte. Trump hat in der Vergangenheit Maßnahmen ergriffen, um die Wirtschaft durch Steuersenkungen und Deregulierung zu stimulieren. Eine ähnliche Politik könnte zu einer Lockerung der Kreditmärkte führen, was wiederum positiv für den Immobilienmarkt wäre. Für uns ist jedoch die langfristige Stabilität des Mietmarktes entscheidend. Unsere Investitionsentscheidungen basieren auf fundierten Marktanalysen, die langfristige Trends berücksichtigen, unabhängig davon, wer im Weißen Haus sitzt.
Wie hat die Zins- und Inflationswende der letzten zwei Jahre Ihre Geschäftsstrategie beeinflusst?
Die strengeren Kreditvergabestandards und das reduzierte Finanzierungsvolumen haben sicherlich Auswirkungen auf den Markt. Besonders im Bürosektor sehen wir Herausforderungen. Doch unsere Projekte im Wohnimmobilienbereich sind davon weniger betroffen. Wir bauen in Regionen mit restriktiven Baugenehmigungsverfahren, was das Risiko eines Überangebots reduziert. Zudem sind unsere Projekte vollständig durchfinanziert, was uns eine hohe Planungssicherheit gibt. Auch wenn der Markt volatil ist, bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen in den USA ungebrochen.
Wie schätzen Sie die zukünftige Entwicklung des US-Mietmarktes ein?
Die demografische Entwicklung in den USA bleibt ein starker Treiber für die Wohnraumnachfrage. Mit über 335 Millionen Einwohnern und einem anhaltenden Bevölkerungswachstum bleibt sie hoch. Besonders in den Metropolregionen und den aufstrebenden Sunbelt-Staaten wie Georgia und North Carolina sehen wir eine starke Nachfrage. Die höheren Hypothekenzinsen treiben viele potenzielle Käufer in den Mietmarkt, was das Mietpreisniveau weiter stützt. Gleichzeitig gibt es eine hohe Nachfrage nach modernen Mietwohnungen – insbesondere bei jüngeren, gut ausgebildeten Fachkräften, die Flexibilität und Service schätzen. Wir sehen also ein starkes Fundament für nachhaltiges Wachstum im Mietmarkt. Hinzu kommt, dass seit 2022 das Finanzierungsvolumen von US-Banken für Immobilienkredite merklich zurückgefahren wurde. Ebenso sehen wir in Teilmärkten wie dem Sunbelt Überbauungstendenzen. Beides führt zu einem Rückgang der Neubautätigkeit um rund 45 Prozent im Vergleich zum langjährigen Mittel. Dies wird mittelfristig zu einem Nachfrageüberhang bzw. Mangel an neuen Objekten ab 2026 führen. In Folge kann bei Neubauprojekten nach Abschluss der Bau- und Vermietungsphase in rund 3 Jahren von einem guten Marktumfeld und hoher Nachfrage ausgegangen werden. Gut für Anleger, die jetzt investieren!
Hinweis
Dies ist eine Marketing-Anzeige. Die BVT Residential USA-Serie bietet Investitionsmöglichkeiten in den US-Mietwohnungsmarkt. Derzeit ist eine Investition in den geschlossenen Publikums-AIF BVT Residential USA 19 Geschlossene Investment GmbH & Co. KG („Residential 19“) nach deutschem Recht sowie in einen Teilfonds der BVT LUX Invest S.C.S. SICAV-RAIF („Residential 18“) möglich. Mit der Anlage in diese AIF geht der Anleger eine langfristige Bindung ein, die mit Risiken verbunden ist. Insbesondere sind eine Verschlechterung des Marktumfelds und der Mietraten im Markt sowie eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Gegebenheiten möglich. Darüber hinaus können sich Verkaufsfaktoren (Cap Rates) und Immobilienbewertungen künftig ohne Möglichkeit der Vorhersage ändern. Es bestehen projektentwicklungstypische Risiken, insbesondere das Risiko eines nicht prognosegemäßen Bauverlaufs bzw. Verkaufs. Der Anleger stellt Eigenkapital zur Verfügung, das durch Verluste aufgezehrt werden kann. Die Beteiligung ist nur eingeschränkt handelbar. Bei der Beteiligung Residential 18, die derzeit von semiprofessionellen und professionellen Anlegern erworben werden kann, handelt es sich um einen Teilfonds der BVT LUX Invest S.C.S. SICAV- RAIF, einer Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (société d’investissement à capital variable) nach Luxemburger Recht, die als reserved alternative investment fund (RAIF, fonds d’investissement alternatif réservé) in der Form einer Kommanditgesellschaft Kommanditgesellschaft (société en commandite simple) aufgelegt wurde. Mit der Anlage in diesen RAIF besteht das Risiko, dass eine Anlage in Regionen getätigt wird, bei denen sich später herausstellt, dass nur eine niedrigere Rendite als ursprünglich angenommen erzielt werden kann. Der Anleger sollte daher bei seiner Entscheidung alle in Betracht kommenden Risiken einbeziehen. Für den geschlossenen Publikums-AIF Residential 19 nach deutschem Recht gilt in diesem Zusammenhang: Eine Darstellung der wesentlichen Risiken enthalten der Verkaufsprospekt sowie das Basisinformationsblatt und der letzte veröffentlichte Jahresbericht, die in der jeweils aktuellen Fassung – in Deutsch und kostenlos – in Papierform von Ihrem Anlageberater oder von der derigo GmbH & Co. KG, Rosenheimer Straße 141 h, 81671 München, erhältlich oder unter www.derigo.de abrufbar sind. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte ist in deutscher Sprache unter www.derigo. de/Anlegerrechte verfügbar. Für den BVT Residential USA 18 nach Luxemburger Recht erfolgt die für eine Anlageentscheidung maßgebliche Beschreibung der Risiken und sonstiger wesentlicher Einzelheiten im Verkaufsprospekt und im PRIIPs-KID sowie im Jahresbericht. Diese Unterlagen sind in ihrer jeweils aktuellen Fassung bei der BVT Beratungs-, Verwaltungs- und Treuhandgesellschaft für internationale Vermögensanlagen mbH, Tölzer Straße 2, 82031 Grünwald, erhältlich.